Покупать или ждать?

Покупать или ждать?
Лариса Безгласна

Уважаемые читатели, я – риэлтор. Как вы знаете, я верю в недвижимость, меня привлекают бенефиты от обладания недвижимостью – как материальные, так и моральные. В моих глазах каждый дом – это сооружение из денежных купюр, так как олицетворяет собой долгосрочное капиталонакопление, подтвержденное временем. И , конечно же, прочитав статью «Real estate remains an excellent long term investment» («Vancouver Sun», March 17/2009), я не могу удержаться от разговора с вами. Потому что “Покупать или ждать? – для меня вопрос прошедшего времени.

Так сложилось, что на сегодняшний день рынок недвижимости «улыбается» больше покупателям. Предложений много, процентная ставка ипотечного кредита низкая. Времени выбирать хватает, чем мы и занимаемся.

Хотя, позвольте, на фоне общего падения цен происходят пока крохотные, но изменения. Все агенты по продаже недвижимости получают ежемесячную сводку от Ванкуверского Правления Торговли Недвижимостью; основной источник информации у нас один и тот же. Последняя сводка заставила меня призадуматься. Посмотрим на статистику Правления, которую подметили и другие риэлторы. В Большом Ванкувере за 5 лет цены на городские коттеджи (townhouses) увеличились на 51.8%, за один год – упали на 9.7%, а за последний месяц – увеличились на 0.02%. В окрестностях Ванкувера (Fraser Valley) цены на городские коттеджи (townhouses) за последний месяц увеличились на 1%, а на квартиры – увеличились на 3.4%!

Что это? Весенняя «вспышка» или начало процесса повышения цен? Не знаю, но вижу, что сейчас атмосфера для покупки жилья очень благоприятная. Не опоздайте.

Согласно сводке Правления (от 2 апреля 2009 ) в Большом Ванкувере по сравнению с февралем количество продаж увеличилось на 53%, но это все равно на 24% ниже , чем в марте 2008. Как вы знаете, главный показатель – это сколько и по чем продано, а не сколько выставлено. В Соquitlam, по сравнению с февралем, вариация процента продаж на городские коттеджи увеличилась на 265% , в North Vancouver – на 100%, в Whistler – на 700% за один месяц. Несмотря на то, что покупателей из-за нестабильной экономики немного, активизация рынка – на лицо.

Многие покупатели ждут, когда цены на недвижимость достигнут предельно низкую планку. Хорошо бы знать, когда. Как шутят: «Знал бы, где упаду, так соломки бы подстелил». А вот никто этого и не ведает определенно. И знать мы будем это точно только тогда, когда увидим, что цены поднимаются! Только так мы безошибочно укажем время наибольшего падения цен на рынке недвижимости.

Покупка жилья – важное событие семьи. Это не просто – принять такое ответственное решение; когда же наступит оно – это самое лучшее время осчастливить свою семью чувством постоянства и оседлости, когда именно озадачить жену творческим поиском дизайнера-декоратора или повысить престиж подростка-сына в глазах «богатеньких» одноклассников. Но это легко и просто – представить свою семью, ее условия жизни через три-пять лет вперед от сегодняшнего дня. Это просто – посчитать деньги, выплаченные за аренду в роли чьего-то… (на английском звучит колоритнее, четче: mortgage helper). Точно так же просто посчитать, что при покупке дома с двумя кухнями оплата собственной порции ипотеки почти такая же, как за аренду. О-о, я, кажется, опять «на агитационной трибуне». Не слушайте меня. Слушайте ваших близких и то, что больше всего подходит для благосостояния вашей семьи – это одно и есть правильное решение. Единственно, не забудьте: когда цены идут вверх, покупать не так- то просто: времени для спокойного выбора нет, а угроза многочисленных одновременных предложений (multiple offers) на покупку понравившегося жилища есть.

Для обладателей жилья “новость” продолжает оставаться хорошей: сейчас удачное время для продажи с целью улучшения жилищных условий. Если у вас есть разница в сумме между кредитом и рыночной ценой (equity), и у вас есть возможность продать без потерь – это прекрасное время (главное, цену не завышайте!). Почему прекрасное? Потому что именно сейчас сложилась отличная воможность перебраться из квартиры в дом без «смертельной доплаты». Оперативно используйте образовавшийся прирост на новую покупкую. В течение трех месяцев банк, как правило, позволяет перебросить ваш кредит на новое приобретение и не огорчает штрафом. Вы покупаете жилье с меньшим ипотечным кредитом и экономите деньги, которые вы платили бы за покупку, если бы продали и купили в прошлом году на пике цен. Ладно, я опять за свое, зачем убеждать в том, что очевидно. Поговорим теперь о вашей покупке.

Очень важный вопрос, звучащий от покупателей, это – на что обращать внимание при покупке недвижимости . Какие проблемы могут омрачить радость обладания собственным жильем и каких проблем лучше постараться избежать.

На что обратить внимание в первую очередь? На район (area) возможного проживания : что и кого вы собираетесь видеть каждый день. Насколько удобным будет это место для вас и где жилье перепродается лучше.

Что сделать в первую очередь? Определиться с бюджетом. Качественно подготовить необходимые документы и зарезервировать на несколько месяцев вперед низкую на сегодняшний день ипотечную ставку (mortgage rate pre-approval).

Как сделать процесс покупки максимально безболезненным? Обратиться к профессионалу – к риэлтору. Он обязан защитить вас от проблем, предупредить ваши неверные финансовые и юридические шаги. За это риэлтор и получает свои комиссионные – за огромную ответственность. Одной из рабочих обязанностей риэлтора является «полная преданность клиенту»; при этом предусматривается целый список наказаний за халатность, если клиент пострадал материально. Так что, все риэлторы стараются работать ответственно.

Ну, а все-таки, что же такого страшного можно найти в покупаемом жилище? Для избежания ошибок в переводе, мы будем использовать английскую терминологию – решать проблемы все равно придется на государственном языке. Итак:

Knob and tube wiring – сравнительно безопасная система электропроводки, под землей ее обычно не прокладывали. Может, видели черный и белый провода с тюбиками (чаще с керамическими колпачками)? Изоляция такой проводки может содержать асбест. Ее замена в доме может обойтись от $9 до $12 тысяч.

Zonolite – изоляция в старых домах, используемая чаще на чердаках, реже – в подвальных стенах. Содержит асбест, способствующий развитию раковых клеток. Если необходимости ворошить ее не было, пусть сидит себе внутри. Как утверждают инспекторы, на здоровье может и не влиять. Но если придется вскрыть, тогда на 2000 sq.f. это обойдется в $5 – $10 тысяч удалить и около $20 тысяч – поставить новую изоляцию.

Fuse рanels (в старых домах, 50+) – предохранители предусмотрены на 12 amps, но так как мы используем много электрических приборов, то пробки все время выскакивают, и электричество отключается. «Умельцы» заменяют их на 15 amps – идет перегрев проводов и шурупов, которые плавятся. Отсюда – угроза пожара. Ремонт системы ( до пожара доводить не будем) обойдется от $14 до $22 тысяч.

Oil tank – цистерна с горючим может быть тайно закопана на участке предшествующим хозяином, но отвечать придется новому – вам. По современным законам, она должна быть удалена (это $2-$3 тысячи), а промасленная земля заменена (до $35 тысяч). Обязательно должны быть документы, подтверждающие освобождение участка от цистерны. Редко, но бывают и 2 цистерны – одна над другой. Одну удалили, о второй умолчали. Вы – в ответе. Будьте внимательны к домам ранних 60-х.

Galvanise steel pipes – страховые компании взимают за гальванические стальные трубы большую сумму. Со временем в таких трубах образуется налет, как глина, что влияет на давление в трубах и напор воды.

Потопы в подвалах влияют на общее состояние дома и фундамента. Смотрите на следы на стенах и отопительных бачках – уровень уходящей воды оставляет след.

Alluminum wires – дома 60-75 гг почти на 50% содержат алюминиевые провода. Рекомендуем обратиться к электрику с целью проверки выключателей, т.к. они могут перегреваться и спровоцировать пожар.

Polybutylene pipe – пластиковые трубы были популярны в 80-90 гг. Они могут течь на стыках. Лучше заменить их соединения на медные.

Leaky condos – затекание воды, чаще под окнами. Результат «моды» на здания стиля “San-Diego – California”, грубо “отмененной” ванкуверскими дождями. Здания со штукатуркой больше подвержены этой проблеме, чем, например, крашеная деревянная облицовка. Читайте документы страты! Сэкономите тысяч $30 – $50 в будущем. Особенно будьте внимательны к Ingeneering report and contingency funds. Надстройка козырьков над окнами и rainscreen предупреждают затекания. ( Rainscreen – расстояние между стеной и облицовкой здания, а также щели для вытекания и выпаривания влаги). Полностью бетонные здания в этом отношении лучше.

Grow Ops – psilocybin mushrooms or marihuana plants. Эти растения трубуют большой влажности и циркуляции воздуха. В результате на стенах образуется грибок, который влияет на здоровье. Избавиться от такой плесени не просто, нужно ободрать стены и заменить внутреннюю обшивку. Иногда в доме сделан свежий ремонт, чтобы скрыть следы нелегальной деятельности. Часто «умники» подключают второй счетчик или врезаются напрямую в городскую электросеть: нужно много света – и дом сияет по ночам. Существует много следов выращивания конопли. Если в доме когда-либо была подмечена подобная деятельность, необходимо экологическое тестирование. Риэлтор обязан предупредить об этом покупателя.

Methadon Labs – домашние лаборатории наркотиков легко обнаружить, если поговорить с соседями. Запах-то они чувствовали! Красный след в туалете и в мойке, много подгорелых металлических емкостей, плита «убита»… Посмотрите на «мусорку»: много контейнеров, шлангов, емкостей.

Насекомые и грызуны. Если дом покупается зимой, то можно пропустить эту проблему: муравьи в норах, осы спят в теплоизоляции и т.д. На что смотреть: ”буфет” с ядом в углах, порошок от муравьев за холодильником, мышеловки в подвале. Полная санитарная обработка стоит недорого, около $400, но уборки за санитарами потом много.

В следующей статье мы поговорим о чем-то более приятном, но знать все вышесказанное очень важно. Вероятно, инспекторам жилого помещения будет приятно читать эту статью, потому что я настойчиво рекомендую всем покупателям обратиться к профессиональному инспектору. К тому же, с 1-го апреля в Ванкувере инспекция жилища должна проводиться только лицензированным лицом. Не поскупитесь, особенно при выборе дома: это сэкономит ваши деньги в будущем. Удачной покупки!

Лариса Безгласна,
Риэлтор
778-988-5001