Недвижимость и Экономика – Реальность и Прогноз

Недвижимость и Экономика – Реальность и Прогноз
ВЭ

Апрель мы в Канаде встретили с замиранием сердца – кризисные явления, о которых долго говорилось, вползают в нашу жизнь, и мы снова встретились с Алексом Титовым – на этот раз в центре Ванкувера, в новом офисе Федеральной некоммерческой организации «НАВИГАТОР» – г-н Алекс Титов не только Лицензированный риэлтор, член Совета по недвижимости Большого Ванкувера, но также Международный лектор и Исполнительный директор одного из самых старых иммиграционных агентств в Канаде с офисами в СНГ и на других континентах. Это агентство обслуживает иммигрантов-инвесторов, предпринимателей и профессионалов.

Корреспондент: Наших читателей интересует главный вопрос – что с экономической ситуацией, что с недвижимостью и что нас ждет в Канаде с точки зрения рынка?

Алекс Титов: Апрель не только не принес облегчения, но и дал очередную порцию оснований для кризисных опасений – это правда! Уровень безработицы достиг самого тяжелого послевоенного уровня в Канаде, перевалив за пределы пугающего всех кризиса 1982-го года. Многие не удосуживали себя подготовкой к плохим временам, веря «прогнозам» фантазеров из Канадского правительства, которые (начиная с Премьера) заверяли – и даже пытаются это делать и сегодня – что в Канаде все хорошо и скоро будет совсем замечательно…

Но это абсолютно не так и я готов привести несколько основных факторов, которые подтверждают наши предположения. Повторюсь для читателей – это наши предположения, т.е. каждый должен опираться на собственные источники информации и поступать сообразно с собственной финансово-экономической ситуацией. Итак – основные факторы, которые мы берем за основу при анализе развития рынка в Канаде и построения прогнозов:

Первое. Канадская экономика тотально завязана на американские системы потребления – начиная от нефти, кончая лесом, зерном и зап.частями для автосектора. Это означает, что мы не можем бездумно признавать, что кризис в Америке существует в неком изолированном от нас пространстве. А если так, то надо взять за основу такой экономический фактор, как эффект проникновения кризиса в зависимые экономики – например, к нам кризисные явления из США приходят с запозданием на 6-8 месяцев – что мы сейчас и начинаем наблюдать, исходя из того, что кризис навалился на Штаты в сентябре-октябре прошлого года. Если какие-то кризисные явления к нам не доходят, то это большей частью не из-за нашего иммунитета (как нам пытаются объяснить наши консервативные правители), а из-за недоразвитости канадского финансового сектора – но об этом позже…

Второе. Канадский доллар является в чистом виде нефтедолларом, и мы не можем самоустраниться от факта, что цена на нефть регулирует и курс нашего доллара. Останется цена на нефть на приблизительно сегодняшнем уровне – останется доллар в этих пределах. А цена на нефть зависит от объемов ее потребления и производства… Может быть, ОПЕК и захочет снизить объемы призводства, но Россия, Венесуэла, Мексика и Канада не могут себе позволить завалить свои бюджетные программы в угоду всемирной солидарности, сколько бы их не склоняли к этому – так сказать, своя рубашка (читай – удержаться у власти) ближе к телу…. Т.е. производство будет в приблизительно тех же объемах, насколько бы невыгодным оно ни являлось для этих стран и для ОПЕК. Если производство будет снижаться, то не за счет контроля, а за счет снижения производительности добычи – Мексиканский залив снижает отдачу нефти до 12% в год, в России снижение выхода нефти достигает 5-7% в год… А спрос, в свою очередь, будет заниженным, пока экономика Штатов не начнет выбираться из кризиса, а этого наш прогноз не предполагает еще 3-4 года. О причинах такого срока – немного ниже.

Третье. Многие надежды канадского доллара по вышеприведенной причине завязаны на канадские нефтепески. Я жил в Альберте более пяти лет и работал (и работаю) с фирмами разных размеров и профилей, но так или иначе завязанными на пески, и мое убеждение не изменилось с 2004 года, когда они начали «бумить», пески – это огромная афера и потенциальная экокатастрофа (эко в смысле и экологическом и экономическом). Потенциальные запасы не составляют и 5% мировой потребности в нефти, экономическая целесообразность уже повысилась до уровня нефти в 100 долларов за баррель с 60 долларов за баррель, когда снова заговорили о песках в начале этого столетия. Но на уровне 100 долларов за баррель даже обычная нефть проигрывает большинству альтернативных источников энергии, что означает диспропорцию в экономическом плане, что, в свою очередь, означает… узаконенную экономическую и популистскую аферу в канадском национальном масштабе.

В экологическом плане то, что происходит сейчас на севере Альберты, не измерено еще по глубине и по влиянию на экосистему – нефтепесковое производство забирает 35% водных ресурсов Канады уже сейчас, снимаются заживо миллионы гектаров почвы, и пусть кто-то скажет мне, что это легковосстановимые ресурсы.

Налицо нажива на инвестициях в «золото Альберты», но мы живем в удивительное время и налицо удивительная картина – пузырь сейчас начинает рваться на наших глазах – своего рода историческое явление, скажу я Вам.

Четвертое. Канадская банковская система и финансовый сектор не развиты – не в мировом масштабе конечно, а в Северо-Американском. Работая в сфере инвестиций, мы наблюдаем одну характерную деталь – многих проблем канадскому банковскому сектору удалось избежать не потому, что мы такие умные, а потому, что мы, напуганные всем новым, не сильно развиты в инструментах, зашорены ограничениями и не участвуем в большом мирообороте капитала. Позвольте привести скабрезный пример: просидев на обочине, вместо того, чтобы попробовать достичь прогресса и потом говорить всем пострадавшим в мировой драке за капитализм «ну, вот видите, мы оказались умнее и благополучнее», – это не совсем корректно, согласитесь.

Как мы и говорили в ранних статьях, никто не извиняет ошибок капитализма, и это абсолютно не означает, что все инструменты в Штатах были законны и прогрессивны, но они были, т.е. они испробовали и это и сделали выводы и, исправив их, Америка все равно будет расти быстрыми темпами, т.к. философию предпринимательства никуда не денешь.

Возникает вопрос – совсем плохи ли наши дела? Наше убеждение в компании – нет, не так все плохо для тех, кто заражен вирусом предпринимательства, т.к. кризис на самом деле открывает возможности для идей, и катаклизмы порождают очередной виток системы выживания сильных – этакий экономический дарвинизм!

Ворос: Т.е. есть надежда и есть перспективы?

АТ: Абсолютно. В Канаде как в тихой заводи соц.капитализма можно развивать новые идеи, работать, переживать кризис мирового масштаба, т.к. здесь действительно будет не так плохо, как в Старом мире или в Штатах. Нам немного спокойнее в социальном плане, стабильнее в политическом, опять же – рядом Америка и открытые возможности для граждан Канады выходить на рынки США и приобретать недвижимость на будущее…

Вопрос: Раз уж Вы затронули эту тему – если посмотреть на недвижимость – закончились ли проблемы в сфере недвижимости в Америке и у нас, в Канаде?

АТ:  Скажу так – нет, не закончились, но в обеих странах это утверждение может быть подкреплено разными факторами.

В Канаде сейчас выгодно покупать недвижимость не спекулянтам, а инвесторам, которым рынок не предлагает серьезных альтернатив. Выгодно и полезно задуматься о покупке и тем, кто ждет приобретения собственного жилья, имеет средства на оформление и может быть квалифицирован на минимальную ипотеку. Говорю это с убеждением, т.к. цены уже не будут радикально падать в Канаде, а вот условия кредитования и вариации ипотек будут ухудшаться и дальше.

Кроме того, люди уже поняли, что сказочных условий покупок банкротной недвижимости (по типу американской) в Канаде не будет – регуляции не те и выгода часто только на бумаге….Это все понемногу избавляет людей от иллюзий, отрезвляет, заставляет думать и считать. Сейчас даже на дорогих рынках в Ванкувере, в Калгари, в Торонто мы используем простую формулу мотивации и я даю ее вашим читателям – если величина месячных выплат по ипотеке сравнима или меньше арендной платы за аналогичное жилье, то надо решаться и покупать свой угол. Исключение составляют люди, которые намерены держать жилье менее трех лет – им просто это невыгодно из-за сопутствующих затрат оформления, страховок и прочих расходов на «свое» жилье.

Другое дело в Штатах, где мы ожидаем еще как минимум двух волн кризиса на рынке недвижимости – уже нарастающий кризис в сфере коммерческой недвижимости, который наберет силу к концу этого года, и очередной кризис жилой недвижимости 2010-2011 годов, когда ипотеки пятилетние, льготные, подойдут к массовому переоформлению – анализ показывает, что до 70% таких ипотек попадут в дефолт. Т.е. для тех, кто думает покупать недвижимость к югу от границы, имеет смысл подождать еще год-два до получения максимальных скидок и условий. Мы, например, готовим сейчас к выпуску специальный инвестиционный фонд для покупки недвижимости в прибрежных зонах США, где после кризиса цены будут набирать максимальный оборот за счет увеличения числа пенсионеров и нового среднего класса, который уже не захочет жить в больших городах.

Вопрос: Что Вы могли бы сказать напоследок нашим читателям?

АТ: Пожалуй, одно – наш Федеральный центр обслуживает и корпоративные вопросы, и иммиграционные дела, и сделки по недвижимости. Зачастую эти вопросы пересекаются, и мы хотим сказать всем читателям – не стесняйтесь обратиться к нам за индивидуальной конфиденциальной консультацией, это бесплатная услуга, и каждый человек заслуживает того, чтобы рассмотреть только ему доступные варианты решения своих проблем.

Недвижимость:   www.navigator-estate.com
Бизнес-иммиграция: www.amtgcanada.com
На сайтах указаны все реквизиты
Телефон в офисе:      (604)730-6004
(Продолжение следует!)
ВЭ